现如今 “娃娃房主”越来越普遍

　　随之而来的房屋买卖纠纷亦越来越多

　　支付了全额购房款

　　房屋已交付使用好几年......

　　却被卖家告之“娃娃房产”买卖无效

　　买家该拿这事怎么办↓↓↓

　　岳麓区法院以案说法

　　出售“娃娃房产”临过户却反悔

　　2015年5月，张先生与彭某夫妇签订《购房协议》，约定彭某夫妇将登记在其女名下的位于长沙市岳麓区某小区房屋以34万余元的价格出售给张先生。因房屋属于拆迁安置房，彭某夫妇承诺，在将来协助张先生办理产权过户事宜。

　　合同签订时，彭某夫妇的女儿年仅5岁。合同签订后，张先生按照合同约定向彭某夫妇支付了全额购房款，且房屋已交付使用。

　　谁知，数年后，等到该房屋已满足过户条件时，彭某夫妇却不肯办理过户手续。双方由此发生纷争。

　　当事人庭审激辩

　　合同无效or有效? 法院认定：有效

　　经庭审询问，当事人均称涉案房屋已满足过户条件。

　　法院审理认为：虽《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定“监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，但该规定并非效力性强制性规定，并不影响《购房协议》的效力。且彭某夫妇出售其女儿名下房屋时的价格明显高于按照拆迁政策所应当享有的补偿价格。同时，根据其女年龄情况，其女对房产的经营与管理应当尚不具备判断和独立表达真实意愿的能力。故涉案《购房协议》系双方真实意思表示，合法有效。同时，《购房协议》签订后，张先生依约足额支付了购房款，全面履行了合同义务，且双方在庭审中均认可房屋已具备办理产权过户的条件，故判令彭某夫妇及其女儿协助张先生办理过户手续。

　　彭某夫妇及其女儿不服一审判决，上诉至长沙中院。二审驳回上诉，维持原判。

　　出售未成年子女名下房产，不是“想卖就能卖”，亦不是“不想卖就能反悔”。

　　——法官刘群

　　法官说法：本案涉及的是父母处分未成年人名下房产的效力问题。

　　根据《中华人民共和国民法总则》第二十条“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”之规定，《购房合同》签订时，彭某夫妇的女儿为无民事行为能力人，其父母以监护人的身份代其签订《购房合同》并不违反法律禁止性规定，且根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担法律责任”之规定，即便彭某夫妇代其女签订合同的行为损害了其女的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，并非由此来否定合同效力并由合同相对人承担责任。

　　此外，本案中彭某夫妇出售其女名下房屋时的价格明显高于买入价格且并非唯一住房，彭某夫妇以合同无效为由进行抗辩，有悖于维护诚信的市场交易秩序，应以认定合同有效为妥。