十年租约埋雷：房东承诺下的瑕疵交付

慈利县零阳东路是县城最繁华的一条街，经济活跃。2022年9月，高某站在一栋四层临街商铺前反复踱步。

“戴总，您确定这栋楼能签十年？”高某的手指划过斑驳的墙面，目光扫过空置的四楼窗户。房东戴某拍着胸脯承诺：“楼上楼下全交付，水电设施包满意，十年租期稳稳当当。你放心，我这是黄金铺位，租了肯定不亏。”

拥有多家高端女装连锁店的高某算盘向来精准。她算过一笔账：一至四楼租金加上押金和设备租赁费，年租金为31.09万元，优惠后实际年租金28.3万元。虽然这栋楼比较破，但四层楼一起装修出特色，可以成为县里的一个打卡点。只要服装店做出口碑，几年后这个生意是可以稳赚不赔的。

反复盘算之后，高某第二个月就支付了22万元租金和2万元安装电梯诚意金。

2023年3月，双方正式签约。合同约定欠租15天以上就解除合同。戴某在合同里保证“房屋设施正常使用”。

然而，2023年5月，装修队进场不到一周就发现不少问题：毛坯房外墙没粉刷，二楼天花板渗水，二楼通往三楼的门被焊死。

“戴总，您说房子使用没问题，但一下雨墙面就渗水，屋外下大雨屋里下小雨，您要解决一下啊。”高某多次联系戴某，得到的回复总是“别急，忙完这阵就修”。

看着满地狼藉，为了不耽误工期，高某咬牙自掏腰包修补墙面、重做防水，前前后后多花了近10万元。

好不容易这些问题都解决了，更让她焦虑的是四楼——说好了原租户胡某8月1日到期后就交付给她，但戴某却拖到12月都没腾空。

催了又催，等了又等，高某实在等不了了：“前期装修、租金、置办货品等已经投入了超百万元，再不开业，亏损会越来越多。”

百万成本危机：15天欠租触发解约风暴

2023年12月16日，高某的服装店终于开业了。独具匠心的装修风格与前沿时尚的女装，让门店迅速成为零阳东路的焦点，顾客络绎不绝。

然而红火的生意背后，高某心中始终如鲠在喉——三楼的露天观景平台堆满废弃建材，精心策划的“网红空中花园”沦为杂物间；二楼的VIP贵宾室因内部通道封锁，顾客不得不辗转一楼迂回上下，消费体验大打折扣。

“这跟我的预期完全不符，可前期投入了这么多资金精力，硬着头皮也得做下去。”高某看着原本的装修设计图无奈地说。

更让高某没想到的是，3个月之后，戴某突然送来《解除合同通知书》，上面写着：“欠租超15天，按约定收房。”

原来，高某因对三楼、四楼交付不满，一直没有支付剩余5万元租金。

“你没有给我交付四楼的房子，为什么要我支付四楼的租金？”看到戴某前来，高某气愤不已：“租了这家店，遇到了一堆麻烦事，还有房屋渗水问题迟迟不解决，我没有找你麻烦，你却先来找我。”

而戴某始终只有一句：“你不租有别人租。合同上说好的租金是多少就是多少，你没给，我就要收回房子，你还要给我把房子恢复原状。”

2024年6月，戴某一纸诉状将高某告到法院，要求高某腾退房屋并恢复原状。

法槌定音止纷：穿透式审判倡导诚信原则

“她没交租金，违约在先！”戴某在法庭上出示合同。

“是你没有履行约定，不守诚信，我这是合法抗辩！”高某当庭拿出了装修账单和沟通记录，“法官，这是2023年8月我催他交钥匙的微信记录，还有漏水维修的转账记录。”

法庭上，双方针锋相对，各执一词。

……

法院审理后认为，本案争议焦点主要在两个方面：一是合同能否解除；二是欠付租金是否应支付。

依据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》，合同约定的解除条件成就时，法院需审查违约方违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的实现，依诚信原则判定合同应否解除。

案涉房屋租赁合同自2023年5月1日起算十年租赁期，高某2023年12月16日开业，戴某2024年6月起诉，高某实际经营仅半年，占租赁期5% ；合同约定年租金等共33.25万元，戴某称高某欠付5万元房租，占比15%；高某因戴某未交付三、四楼使用权拒付剩余租金。经查，四楼原租户2023年8月1日到期，戴某直至12月都未交付，且二楼到三楼及到露天观景平台通道受阻，高某无法使用三、四楼，戴某违约。

综上，双方均违约，高某少量租金尾款未付，违约程度较轻，不影响合同目的实现。依诚信原则，一审法院驳回戴某解除合同、腾退房屋及恢复原状的诉求。

租金支付方面，高某未按约支付构成违约，戴某有权追讨。出租方应按约交房，承租方应按时付租，戴某未交付四楼使用权及设备，高某可行使先履行抗辩权拒付相应租金。合同附件约定三、四楼年租金2.3万元，总租金优惠后，该部分年租金为2.09万元，设备租金1.95万元，高某可拒付3.84万元。

高某主张扣减房屋漏水修理费，因无证据证明具体损失金额，待充分证据后可另行主张，法院未采纳该抗辩意见。高某应支付2023年5月1日至2024年5月1日剩余租金1.16万元。

据此，一审法院驳回戴某解约请求，判决高某支付扣除四楼费用后的1.16万元租金。戴某不服提起上诉，二审期间又主动撤回上诉。

对着繁华的街道，高某经营的服装店客人来来往往。高某未再继续承租四楼房屋及设施设备。从装修遇阻到对簿公堂，从法律争议到价值评判，高某认为，在契约社会里，诚信不是选修课，而是必修课。

栽判解析

租赁合同中行使约定解除权的限制

租赁合同的双方当事人为了顺利履行合同，约束双方的行为，往往会在合同中约定解除权。在审判实践中，对于双方协商一致约定的解除条件成就时，一般来说法院会尊重当事人的意思自治，判决解除合同。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持，即法院虽认定约定解除事由明确且事由已经实际发生，对合同约定解除仍应进行必要限制，强化对违约行为严重程度的主动审查。

诚实信用原则作为民商法的基本原则，就是为了在纠纷解决中将各方的利益都纳入裁判考量范围，综合考量合同性质、内容、履约情形、违约程度等因素，兼顾纠纷双方的利益，以实现纠纷能够妥善、合理地解决。

房屋出租人的主要义务为交付房屋，承租人的主要义务为缴纳租金。民法典第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”本案中，戴某未按合同约定交付全部租赁房屋，亦未保证房屋设施正常使用，且房屋外墙严重漏水，构成先行违约。高某在戴某违约后暂停支付剩余租金，属依法行使先履行抗辩权，不构成根本违约。

房屋租赁合同的期限长，特别是商业地产租赁合同，承租人为了维持商业行为的连续性，往往会以十年为期限。本案中的合同租赁期即为十年，高某于2023年12月16日开业，戴某2024年6月起诉，高某实际经营仅半年，仅占十年租赁期的5%。在高某已支付85%租金且服装店正常经营的前提下，不影响合同主要目的的实现。戴某作为先行违约方，违约程度重于高某，却主张解除合同，违背诚实信用原则，属权利滥用。

房屋租赁合同的承租人会对承租物进行装饰装修，因此会产生一定的费用。本案中，高某对租赁物进行了豪华装修，前期投入超百万元。本案裁判援引“防止损失扩大”规则，指出戴某未完全交付房屋时，应先履行交付义务或协商调整租金，而非直接起诉解约，其行为可能导致高某巨额装修损失，不利于交易稳定。高某抗辩扣减修理费因无证据未采纳。双方确认高某不再承租四楼及设施设备，法院认为应核减剩余部分租金后，继续履行合同。

房屋租赁合同的履行不能与“促进交易”这一立法的核心价值相悖。若不对当事人约定解除权事由做深入审查，极易变相鼓励解除权人滥用合同解除权，导致产生借机谋取不正当利益的投机行为。从利益衡量看，本案若支持解约将导致高某遭受重大损失，戴某或因商圈租金上涨换租获利。法院裁判防止机会主义行为，保护承租人信赖利益，维护了市场交易的公平正义，为类似纠纷的处理提供了有益借鉴。

专家点评

以诚信为尺，量公平护营商

湘潭大学法学学部教授、博士生导师 肖伟志

诚实信用原则兼具填补法律漏洞与弥补形式正义的不是的双重功能。本案中，法院跳出机械适用合同条款的局限，从实质公平视角审视双方行为的合理性和正当性。这一裁判思路彰显了诚实信用原则对形式合同自由的必要限制，尤其在长期租赁关系中，合理保护承租人装修投入与经营预期，遏制出租人以不诚信手段破坏交易稳定。

裁判亦体现商事审判“促进交易”“保护信赖”的价值取向。高某基于十年租期预期进行巨额装修，其信赖利益依法应受保护；戴某试图利用合同漏洞谋取不当利益，实质是机会主义行为。法院驳回解约请求，既符合法律规定，亦有助于构建诚信经营、长期合作的营商环境，对规范房屋租赁市场具有重要意义。

裁判应具有预防性法司法功能，进行“行为指引”和“预防纠纷”。通过明确否定出租人的不诚信行为，法院向市场传递了清晰信号：法律不会支持任何试图通过不诚信手段获取不当利益的行为。这种预防性司法功能对于规范房屋租赁市场秩序、减少类似纠纷具有深远意义。同时，该案例也提醒承租人在签订长期租赁合同时，应当尽可能详细地约定房屋交付标准和违约责任，为可能出现的纠纷提供明确的解决依据。

司法裁判需兼顾纠纷解决与社会价值引领。本案聚焦商业租赁领域出租人与承租人的利益博弈，法院通过适用诚信原则，维护公平竞争环境、保护中小经营者权益，与国家支持实体经济、减轻经营负担的政策导向高度契合，有助于增强市场主体安全感与稳定预期，推动商业环境持续优化。

本案虽为普通房屋租赁纠纷，却充分展现诚信原则在现代民法中的核心地位与多元功能。法院通过精准法律适用与利益衡量，在公正化解争议的同时，以司法裁判引导市场主体诚信履约，为同类纠纷处理及租赁市场规范化发展提供了重要参考与指引。